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2004雖然才過(guò)去了6個(gè)月，但是已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年”。在這短短的半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。土地市嘗房地產(chǎn)金融市嘗動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。
政策主線
2004年
伊始，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)41.1%，上海、杭州、南京房?jī)r(jià)繼2003年的高速增長(zhǎng)之后仍以兩位數(shù)的發(fā)展速度上漲。中央及各級(jí)地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2004年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。
土地政策
土地——關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)屆的命脈息息相關(guān)。2004上半年，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的土地管理政策，這無(wú)疑在房地產(chǎn)屆掀起了一場(chǎng)疾風(fēng)勁雨。
繼續(xù)治理整頓土地市場(chǎng)
2004年的土地市場(chǎng)在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)
2004年我國(guó)出臺(tái)的土地市場(chǎng)政策法規(guī)，頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號(hào)令)
北京市國(guó)土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》 北京市政府《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》
國(guó)務(wù)院《國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》 國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)《2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃》的通知
國(guó)土資源部《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》
國(guó)務(wù)院辦公廳土地市場(chǎng)政策影響2004年以來(lái)，國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，土地開發(fā)面積增幅回落，土地交易價(jià)格持續(xù)上漲。
全國(guó)各主要城市的土地市場(chǎng)趨于成熟，近期頻繁制定與實(shí)施的土地政策為土地市場(chǎng)的運(yùn)行提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程公開化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)金融政策
房地產(chǎn)，這個(gè)迅速發(fā)展的行業(yè)，其發(fā)展速度與熱度已經(jīng)引起了國(guó)家的關(guān)注。為給經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱實(shí)現(xiàn)“降溫”，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。
控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模
中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。
4月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。
提高個(gè)人住房按揭貸款門檻
隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后
，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。2月26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》。《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。
5月8日，溫州市工行對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時(shí)宣布對(duì)購(gòu)買3套住房以上的貸款不在辦理房貸。
5月11日，北京工行不鼓勵(lì)投資性的住房貸款行為，對(duì)于個(gè)人投資性購(gòu)房超過(guò)3套則不予放貸。
5月15日，滬上各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對(duì)于第三套房的購(gòu)房者，銀行基本上不提供貸款支持。
政策影響
開發(fā)商面臨大洗牌，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者將被淘汰出局
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。
催生典當(dāng)?shù)刃屡d融資方式
隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，個(gè)人房貸審查日趨嚴(yán)格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而典當(dāng)作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。
房產(chǎn)政策
為了平抑飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地政府陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)政策，其中涉及到期房限轉(zhuǎn)、中低價(jià)配套房政策、經(jīng)濟(jì)適用房以及動(dòng)拆遷管理相關(guān)政策。
期房限轉(zhuǎn)政策
期房限轉(zhuǎn)政策實(shí)施的主要目的是為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
上海
上海出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
3月30日，上海正式開通了商品房銷售網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)，上海市所有取得預(yù)售、銷售許可證的新建商品房信息將全部上網(wǎng)備案登記。
南京
從4月1日起，南京市政府《關(guān)于加強(qiáng)商品房市場(chǎng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》正式實(shí)施。根據(jù)《意見》，企業(yè)銷售商品房時(shí)需要采取認(rèn)購(gòu)方式的，必須采取實(shí)名制，未提供有效身份證明者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得接受認(rèn)購(gòu)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂兩周內(nèi)，雙方必須簽訂買賣契約。同時(shí)實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》，限制期房轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)濟(jì)適用房政策
5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。
中低價(jià)配套商品房政策
上海對(duì)中低價(jià)配套商品房降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即完成建筑安裝工程的總投資的25％以上即可預(yù)售。而此前的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為7層以下（含7層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上（含8層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于7層）。500萬(wàn)平米的普通商品房即將上市。500萬(wàn)平方米的普通商品住宅將在預(yù)售門檻降低之后上市供應(yīng)，除了可能平抑增幅過(guò)快的房?jī)r(jià)之外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講，還將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。
動(dòng)拆遷政策
國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。
減少拆遷活動(dòng)，將有助于減少過(guò)多開發(fā)的新項(xiàng)目。很多城市的住房剛性需求來(lái)自于拆遷，通過(guò)減少拆遷規(guī)�？梢越档痛笠�(guī)模的購(gòu)房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房?jī)r(jià)。
政策影響和政策展望
政策影響
各項(xiàng)政策均有助于降溫房地產(chǎn)市嘗防范金融風(fēng)險(xiǎn)
以上各項(xiàng)政策的頒布，均符合政策的主線——適度降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)，減緩房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的步伐。
政策主要集中于土地和信貸這兩方面。對(duì)大量投入土地中的金融資本的調(diào)控，使得利用土地增值部分來(lái)獲利的開發(fā)商的融資成本加大，從而有利于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。
其他房地產(chǎn)政策如期房限轉(zhuǎn)政策、嚴(yán)控城市動(dòng)拆遷規(guī)模的動(dòng)拆遷政策等均有助于適度降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資增幅回落
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)字，1～5月全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32%，增幅較第一季度回落9.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，1～5月全國(guó)完成開發(fā)土地面積6480萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8%，低于去年同期22.1%。房地產(chǎn)投資額和開發(fā)面積增幅均有不同的下降，可見國(guó)家宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。
資金收緊，開發(fā)商面臨洗牌
開發(fā)企業(yè)逐步出現(xiàn)兩極分化的走勢(shì)。日益規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正在成為品牌型、實(shí)力型企業(yè)新一輪角逐的戰(zhàn)場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)的品質(zhì)將有全新的變化。
房?jī)r(jià)上漲幅度放緩，購(gòu)房者趨于理性
隨著中央至地方下達(dá)的一系列房地產(chǎn)政策的實(shí)施，各地對(duì)宏觀調(diào)控政策反應(yīng)存在時(shí)差，所以總體上來(lái)說(shuō)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況都比較模糊，今后的方向和前景還有待進(jìn)一步觀察。
上海
4月以來(lái)上海出臺(tái)的最有影響的三條房地產(chǎn)政策：“網(wǎng)上公示”、“期房限轉(zhuǎn)”、“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”，結(jié)合中央頒布的政策，較大的影響了購(gòu)買者的預(yù)期，根據(jù)中房指數(shù)，今年1～5月，上海住宅指數(shù)累計(jì)上漲78點(diǎn)，漲幅為6.9%，與去年同期漲幅10.2%比較，漲幅趨勢(shì)明顯放緩。購(gòu)房者漸趨理性，觀望較多。
北京
政府的一系列調(diào)控政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看毫無(wú)疑問(wèn)有利于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，但是由于政策效果本身的時(shí)滯性及房地產(chǎn)供給彈性較小等原因，政府出臺(tái)的諸如土地和金融方面的政策效果暫時(shí)還未在市場(chǎng)上得到明顯反映。部分消費(fèi)者在政策出臺(tái)后產(chǎn)生了市場(chǎng)供應(yīng)量減少的預(yù)期，短時(shí)間內(nèi)會(huì)刺激這部分消費(fèi)者的購(gòu)買行為，特別是針對(duì)有投資潛力的樓盤，造成局部區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。
杭州
近幾年杭州的房?jī)r(jià)一路攀升。杭州市政府采取了一系列政策，年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個(gè)人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對(duì)1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。
上述政策的影響下，杭州樓市處于盤整期，買方趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價(jià)，處于僵持狀態(tài)，成交量有所下降。此外90年以前的由于受貸款限制較大，價(jià)格有下降趨勢(shì)。
政策展望
2004年，是政策年，上半年出臺(tái)的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極肯定的，這些政策的實(shí)施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道，并不是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。
在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格趨于合理化。展望未來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性而健康地發(fā)展。
特約編輯：鐘善鵬
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