買(mǎi)房時(shí)除了開(kāi)發(fā)商提供的合同，還有沒(méi)有其他的文本可以遵循？高層住宅以及幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米的大型住宅社區(qū)究竟能不能買(mǎi)，又該如何維權(quán)？業(yè)主維權(quán)能否做到制度化、規(guī)范化，以減少維權(quán)成本？帶著剛剛出版的新書(shū)《204購(gòu)房合同秦兵指南》，北京著名房產(chǎn)維權(quán)律師秦兵在南京闡述了自己的觀(guān)點(diǎn)，他認(rèn)為在全國(guó)各地建立
針對(duì)開(kāi)發(fā)商的反欺詐機(jī)制迫在眉睫。
電梯成了高層住宅心腹大患
目前全國(guó)各地9層以上的小高層及高層住宅越來(lái)越多，亮麗的外觀(guān)以及到位的物業(yè)管理讓不少市民欣喜不已。不過(guò)秦兵律師卻認(rèn)為高層住宅買(mǎi)不得，他的理由很簡(jiǎn)單——電梯壞了誰(shuí)來(lái)維護(hù)？他解釋說(shuō)，電梯的維護(hù)需要依托建立強(qiáng)有力的業(yè)主委員會(huì)，從而監(jiān)督物業(yè)公司進(jìn)行正常的保養(yǎng)，從日保養(yǎng)、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)一直到季保養(yǎng)，這就需要很大的成本，但從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，這些保養(yǎng)幾乎是一片空白，一般都是到了出問(wèn)題才想起來(lái)。一部可以使用30年的電梯只用了七八年便出了毛病，由誰(shuí)來(lái)?yè)Q？大家都不出錢(qián)，其結(jié)果便是大家都坐不成電梯。秦律師還表示一些大型社區(qū)也不能買(mǎi)，他說(shuō)北京有個(gè)住著6000戶(hù)的大社區(qū)，要想通過(guò)什么事情就得找來(lái)4000戶(hù)代表投票，明顯成本過(guò)高。
集體維權(quán)抵制“搭便車(chē)”
在小區(qū)業(yè)主進(jìn)行集體維權(quán)時(shí)，有些業(yè)主往往存有投機(jī)心理，別人牽頭的話(huà)他便跟著，別人維權(quán)不成他立馬便撤，“有福同享有難不當(dāng)”。秦兵說(shuō)這種“搭便車(chē)”的行為一定要抵制，而且可以通過(guò)收費(fèi)的方式加以解決。他舉例說(shuō)天津曾有一處小區(qū)里有300戶(hù)業(yè)主找到他打算維權(quán)，他提出每戶(hù)先收費(fèi)1萬(wàn)元做維權(quán)基金，于是這300戶(hù)業(yè)主只剩下了10戶(hù)，后來(lái)隨著維權(quán)效果的顯現(xiàn)，又有一些原先退出的業(yè)主想加入進(jìn)來(lái)，此時(shí)秦兵又拿出了一份“關(guān)門(mén)時(shí)間表”，上面清晰地顯示何時(shí)加入需要交納多少費(fèi)用，呈現(xiàn)隨著時(shí)間遞增的趨勢(shì)。
將個(gè)人損失“轉(zhuǎn)化”為集體損失
北京某小區(qū)曾發(fā)生了這樣一件事，一位女業(yè)主的家距離變電站很近，她想找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，但苦于勢(shì)單力薄，于是她開(kāi)始召集成立業(yè)主委員會(huì)，并以業(yè)委會(huì)的身份與開(kāi)發(fā)商交涉，最終獲得了賠償。秦兵認(rèn)為這種將個(gè)人損失“轉(zhuǎn)化”為集體損失的做法頗有“創(chuàng)意”。與開(kāi)發(fā)商相比，花上一輩子積蓄買(mǎi)房的購(gòu)房人始終處于弱勢(shì)地位，很容易被蒙蔽，因此秦兵在他新出版的204合同中逐條釋義，為購(gòu)房者提供完整的風(fēng)險(xiǎn)防范指南，不少開(kāi)發(fā)商也拿來(lái)借用。秦兵還建議各地及早建立反欺詐機(jī)制，逐步減少老百姓的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)記者馬祚波
特約編輯：廣偉
