在一些中小城市，一套普通住宅的價格和一輛中高檔轎車的價格基本相當。短短幾年，中國的汽車市場經(jīng)歷了從瘋狂增長到大量積壓的階段，波動之大給人印象極其深刻。
如今，房地產(chǎn)市場也正熱得發(fā)燙。中國房產(chǎn)市場的未來會如何，是否能從汽車市場的波動中借鑒一些有益的東西呢？
2002年、2003年的汽
車市場的確讓很多人大跌眼鏡，不僅沒有受到入世的沖擊，而且市場需求迅速增加，2003年的汽車銷售前無古人地創(chuàng)造了同比增長100%的神話。但就在汽車行業(yè)彈冠相慶，分析師們運用國外的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來預測和描繪2004年之后的汽車市場需求強勁的增長趨勢時，車市突然逆轉(zhuǎn)。
為什么汽車市場突然疲軟？難道是收入預期變差了嗎？是人口減少了嗎？是經(jīng)濟增長放慢了嗎？都不是。
不僅轎車如此，其他耐用消費品的市場，如上世紀80年代的電視機、冰箱、洗衣機等，同樣經(jīng)歷過突然火爆-過度投資-市場疲軟的過程。
問題出在收入的二元結(jié)構(gòu)上。我國有7、8億農(nóng)民想買電視機，但他們沒有購買力，城市居民有買電視機的能力，但已經(jīng)沒有購買的需要，現(xiàn)實的購買力有限，這些產(chǎn)品當然要不斷打價格戰(zhàn)。
汽車更是如此，先富階層是汽車消費的主力，當他們購買了汽車之后，一般居民的收入又沒有達到購買汽車的水平，汽車市場當然會疲軟。
我們明白了汽車與家電市場消費能力升降的道理，不妨來看看房地產(chǎn)市場的走勢。以東南某市為例，目前，房價收入比達到14，超過1997年的香港，嚴重抑制了有效需求的持續(xù)增長。居民的平均可支配收入2001年為11904元，2002年為13249元，2003年為14810元。假設2004年的收入水平比2003年增加12%，達到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前平均房價已經(jīng)超過8000元/平方米，即使按每居戶80平方米計算，房價收入比已經(jīng)超過14倍。即使是1997年房地產(chǎn)泡沫破滅前的香港，房價收入比也只有11倍。
因此，對于該市的房地產(chǎn)市場來說，已經(jīng)形成了一個典型的二元結(jié)構(gòu)：一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購買住房的能力；另外一邊是高收入群體，對于他們來說，沒有購房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購房的需求。
這樣的二元結(jié)構(gòu)市場是一個蘊含很大風險的市場，也許不久的將來，房地產(chǎn)市場就要重蹈汽車市場的覆轍。
一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購買住房的能力；另外一邊是高收入群體，對于他們來說，沒有購房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購房的需求。這樣的二元結(jié)構(gòu)市場是一個蘊含很大風險的市場，也許不久的將來，房地產(chǎn)市場就要重蹈汽車市場的覆轍
（尹中立 中國社會科學院金融研究所）
特約編輯：舒薇霓
