第二,環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災(zāi)害,嚴(yán)重?fù)p害居民的生活品質(zhì)，有錢人紛紛逃離,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降。
第三，遭遇金融危機(jī)。在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，房地產(chǎn)價(jià)格一落千丈。在日本、泰國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)非常嚴(yán)峻的崩潰。在上個(gè)世紀(jì)90年代初，日本的房地產(chǎn)價(jià)格幾乎跌了三倍。
當(dāng)前，央行采取措施抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛趨勢(shì)，無(wú)可非議。在提高了房貸利率之后，有人擔(dān)心，說(shuō)不上什么時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)暴跌，說(shuō)不定誰(shuí)會(huì)成為最后接棒的冤大頭。這樣的顧慮不能說(shuō)沒(méi)有道理。
然而,從中國(guó)目前的情況來(lái)分析,房地產(chǎn)的需求繼續(xù)保持旺盛,供給方面也沒(méi)有什么障礙,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是局部地區(qū)的事情,環(huán)境污染問(wèn)題即使沒(méi)有好轉(zhuǎn)也沒(méi)有明顯惡化。這些要素都不會(huì)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房?jī)r(jià)漲勢(shì)。
房貸利率的提高有助于減緩房?jī)r(jià)漲勢(shì)，卻不可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
惟一要認(rèn)真考察的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，如果已經(jīng)形成了泡沫經(jīng)濟(jì)，還要考察這個(gè)泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)在近期內(nèi)崩潰。
在2005年2月,商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款余額為16508億元,占中長(zhǎng)期貸款的23%。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,只要房地產(chǎn)市場(chǎng)占有金融系統(tǒng)的資金比例不超過(guò)40%,就很難將整個(gè)經(jīng)濟(jì)認(rèn)定為泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)二手市場(chǎng)并不十分活躍，規(guī)模也較小，尚不足以對(duì)整個(gè)金融體系產(chǎn)生顛覆性的沖擊。目前還看不出房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的征兆。
因此，可以作出如下判斷:在短期內(nèi)房?jī)r(jià)肯定還會(huì)繼續(xù)上升。
抑制房?jī)r(jià)上漲是表層現(xiàn)象，核心是要防患于未然，防止出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)沖擊金融體系。說(shuō)到底，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲固然會(huì)給社會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面影響，只有泡沫經(jīng)濟(jì)才可能給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成致命性的傷害。
承受力到底多大
世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心常常用“房?jī)r(jià)收入比”(中等房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用衿骄晔杖胫?來(lái)考察居民購(gòu)買住宅的能力。一般地說(shuō)，如果房?jī)r(jià)是年收入的3-5倍，老百姓具備購(gòu)買住房的能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上能夠做到供求平衡。
按照北美的許多城市的統(tǒng)計(jì)，每平方米住宅的價(jià)格大約等于當(dāng)?shù)匾粋�(gè)月的平均工資。人們認(rèn)為這個(gè)住房?jī)r(jià)格水平在居民可支付的范圍之內(nèi)。
換句話說(shuō)，人們使用大約5年的工資總額可以買到一套面積為60平方米的住宅。由于美國(guó)人的儲(chǔ)蓄率不高，他們?cè)谑灼谥Ц?0%以后，大約要用15-20年時(shí)間才能付清貸款。
據(jù)報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和上述標(biāo)準(zhǔn)偏離很遠(yuǎn)。在2004年，重慶“房?jī)r(jià)收入比”達(dá)到7.66。北京、上海、杭州等城市的“房?jī)r(jià)收入比”就更高了。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京人均可支配收入為1.5萬(wàn)元，商品房平均售價(jià)每平方米5000元，一套60平方米的民居，30萬(wàn)元，相當(dāng)于一個(gè)人20年的總收入。
如果想買一套100平方米的住宅，一個(gè)人就是不吃不喝，一輩子的總收入也買不下來(lái)。一般工薪階層幾乎完全沒(méi)有能力來(lái)購(gòu)買這樣的商品房。
可是，令人奇怪的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒(méi)有萎縮，反而需求急速上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀高。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，在2004年商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)14.4%。北京、上海、杭州市區(qū)每平方米住房的價(jià)格在突破了10000元以后還在繼續(xù)上升�！胺�?jī)r(jià)收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解釋這些反常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?
首先，收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得懷疑。眾所周知，中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中工資的定義并不等于居民收入。在許多家庭中，工資收入只占總收入的一半左右。除了工資之外，還有不少類似獎(jiǎng)金、回扣、福利，還有第二職業(yè)等灰色收入。
從下表可見，在2002年以后城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款增加額居然超過(guò)了職工工資總額。在2003年工資總額為14743億元，可是銀行城鄉(xiāng)居民存款總額上升16631億元。如果職工工資總額就是收入的話，豈不是存進(jìn)銀行的錢比工資總額還高，儲(chǔ)蓄率達(dá)到了112%?這只能說(shuō)明職工工資總額只不過(guò)是居民收入的一個(gè)部分。
隨著市場(chǎng)化的進(jìn)展，居民收入來(lái)源多元化。在下一步改革中應(yīng)當(dāng)規(guī)范居民收入，這樣不僅可以避免低估居民收入，同時(shí)也有利于完善個(gè)人所得稅的征收。
由于目前中國(guó)的稅收體制尚未健全，因此灰色收入很難統(tǒng)計(jì)�？紤]到收入被嚴(yán)重低估的因素，盡管我們觀察到的“房?jī)r(jià)收入比”很高，但是卻未必有表面數(shù)字所顯示的那么高。
不過(guò)，即使我們將平均收入的估計(jì)值提高一倍，在北京、上海等大城市的“房?jī)r(jià)收入比”依然超出正常范圍。
導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)熱的主要原因在于貧富差距很大。
聯(lián)合國(guó)和世界銀行常用基尼系數(shù)來(lái)度量貧富差距。貧富差距比較合理的基尼系數(shù)應(yīng)當(dāng)在0.35-0.40之間�？墒侵袊�(guó)的基尼系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了0.48。這意味著最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的20%居民可能擁有80%以上的銀行存款。
按照基尼系數(shù)判斷，在北京居民當(dāng)中，家庭年收入超過(guò)6萬(wàn)元的人數(shù)超過(guò)100萬(wàn)。這些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售價(jià)基本相符。僅僅這批居民就足以把北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)抬起來(lái)。
更何況在北京、上海還有一大批企業(yè)家群體。他們的收入水平更是大大高于工薪階層。在北京、上海的一些豪宅令海外來(lái)人也嘆為觀止。
由此可見，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求并不是虛幻的，也不是幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠炒出來(lái)的。換句話說(shuō)，目前北京、上海等大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅是為那些高收入人群服務(wù)的。房?jī)r(jià)之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了80%以上的一般居民的承受能力。
有的房地產(chǎn)商聲稱,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求依然非常旺盛,市場(chǎng)供求基本平衡,因此房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有超出居民的承受能力。
這種說(shuō)法是沒(méi)有道理的。高房?jī)r(jià)必然加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。而一般居民連購(gòu)買最簡(jiǎn)單的住宅的能力都沒(méi)有,更談不上在房地產(chǎn)投機(jī)中獲利。如此之高的房?jī)r(jià)只能進(jìn)一步加大貧富差距,不利于社會(huì)平等和安定,所以有必要采取措施平抑房?jī)r(jià)。(作者
加拿大西安大略大學(xué)終身教授 徐滇慶）
