日前，在即墨西元莊附近購買商品房的于先生，撥打樓宇熱線88762259咨詢，開發(fā)商所宣稱的一層贈送花園的承諾是否有效？要回答于先生的問題，不妨先從另一個類似案例談起，以作前車之鑒。
花園被無償征用
李女士于2003年看中了某小區(qū)一
套位于二樓的住房，在得知購買一層房屋，即可免費獲得樓前面積7平方米的花園后，便毫不猶豫地繳納了定金�？稍谫彿亢贤�，房屋面積并未加上花園面積，李女士對此并沒在意。入住后不久，小區(qū)外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關(guān)部門征用。當李女士咨詢關(guān)于有關(guān)拆遷補償?shù)膯栴}時，卻被告之，李女士對開發(fā)商贈送的花園不享有產(chǎn)權(quán)，也無法辦理產(chǎn)權(quán)，所以不考慮賠償。對此李女士十分不解，既然開發(fā)商已經(jīng)許諾將花園贈送給李女士，為什么李女士卻得不到花園的產(chǎn)權(quán)呢？
在商品房的銷售過程中，開發(fā)商常采取各種各樣的優(yōu)惠措施吸引購買者。對購買一層的客戶許諾附贈一定面積的花園，即是開發(fā)商經(jīng)常采用的促銷手段之一。一層因為潮濕、采光易受影響、噪聲干擾以及安全隱患較多等原因，按目前房地產(chǎn)市場的商品房定價原則，一層戶型的價格一般比其它層較低。開發(fā)商將一層毗鄰的花園贈送給一層住戶，反而使一層商品房受到很多業(yè)主（尤其是有老人的家庭）的青睞，其價格也因此提升。但是，在這種看似誘人的贈送背后卻隱藏著諸多法律問題，并由此引發(fā)出諸多糾紛。
贈送隱藏諸多糾紛
康達青島律師事務所湯書國律師在接受本報記者采訪時認為：開發(fā)商向一層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國有關(guān)規(guī)定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
對于已購買一層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求一層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，一層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護。花園綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。
須經(jīng)全體業(yè)主同意
湯書國律師認為，根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應視為要約行為，開發(fā)商違反的，應當向一層業(yè)主承擔違約責任。而且購房者可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。
鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給一層業(yè)主使用。就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由一層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對一層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。
