國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局日前公布的調(diào)查結(jié)果說，2005年四季度全國70個城市房屋銷售價格小幅波動或漲幅穩(wěn)中下降。其中，三個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10％：呼和浩特13．7％，大連12．4％，深圳10．2％。
在這個數(shù)
據(jù)中，第四季度上海、杭州的房屋銷售價格同比漲幅比三季度分別回落4．8和2．2個百分點。有媒體評論說：“上海的房地產(chǎn)市場依然處于一個泡沫破滅階段。”
上海，這個房地產(chǎn)風(fēng)口浪尖的城市，在2005年被全國的房地產(chǎn)注視著。2005年12月被媒體報道的“團退”事件，直接揭示了上海房價的頹勢，這個標(biāo)志甚至來不及成為心急的媒體年終盤點的內(nèi)容之一。
2005年12月焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的一次論壇上，上海一位很敢說的嘉賓說，上海從年初的一日三市，到風(fēng)云突變，再到后來的草木皆兵，真是經(jīng)歷了一波三折。而與此同時，上海出現(xiàn)波動的同時，另一個重要城市--深圳卻在經(jīng)歷幾年來的一個爆發(fā)性猛漲，真是有人歡喜有人愁。
早有經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，2005年底和2006年初是樓市的拐點。焦點pk臺為此策劃的空中大pk：現(xiàn)在是否是樓市的拐點？房地產(chǎn)一位重量級人物今典集團張寶全認(rèn)為：“上海我們可以用拐點來表達(dá)，因為它整個發(fā)展的趨勢發(fā)生很大的變化，上海的房地產(chǎn)存在拐點，但中國的房地產(chǎn)并不存在拐點。”
對于房價的上升，張寶全認(rèn)為，
2004年中國房價如果增長接近20％，很重要的原因不是房價在漲，而是中國政策的改變，是從毛坯房到精裝修房的交付，這個政策在2004年是最大的體現(xiàn)。我們2004年以前我們住房的交付70％以上是毛坯房的交付，那么到2004年的時候由于國家政策規(guī)定，必須交付精裝修房，所以2004年開始我們精裝修房的交房率已經(jīng)達(dá)到了60％以上，而毛坯房交房已經(jīng)下降到30％－40％的狀態(tài)。
扣除這個因素，“我認(rèn)為它也就是漲大約7－8％，不會超過10％左右，所以這個房價增長實際上沒有太大的變化。我們?nèi)绻麖倪@個角度來看待問題，或者科學(xué)的分析我們的房價，單純的從一個產(chǎn)品交付的標(biāo)準(zhǔn)如何，把平均價格的相加來認(rèn)定我們房價的上漲，這個前提是不正確的。我們科學(xué)的評定房價，比如在北京，CBD，CBD的精裝修房，去年什么價，今年什么價。我們?nèi)∈畟�，到二十個盤，然后加起來除以它，而不能把北京所有的房都加起來。這個會被誤認(rèn)為市場房價增長的一個變化。這個推論一定是錯誤的。所以我并不認(rèn)為中國房價漲得很高。我認(rèn)為中國房價從2000年以后基本上屬于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。
在2005年的房地產(chǎn)市場中，西部地區(qū)異軍突起，成為亮點。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強透露，西部地區(qū)增長53％�！叭绻麤]有西部地區(qū)新開工的增長，西部地區(qū)用大量的開工去彌補了東部地區(qū)的下降，全國所有的指數(shù)都將是全面下降”。北京今年房價增長了21％，比去年上海增長的還快。
“從這70個下降的區(qū)域看，東部地區(qū)的上海是最典型的，中部地區(qū)武漢是最典型的，西部地區(qū)是昆明，這都是排在十五個房價下跌城市的前五位�！比沃緩娬J(rèn)為，下跌的原因與地方政府采取的政策有關(guān)：讓供應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化的話，可能這個地區(qū)波動就最大。用以佐證的是北京，“政府幾乎沒有出臺任何比國家文件更嚴(yán)厲的措施，也沒有采取任何實施細(xì)則，北京是按照過去的正常情況去發(fā)展”。
不過，上海的團退事件倒可以看出購房信心的作用。在樓市中，游戲規(guī)則主要是由開發(fā)商來制定和操縱的，買家只能很小程度地影響博弈的游戲規(guī)則，而不能改變。而隨著網(wǎng)上簽約等對稱信息的公開，樓市買房群體以理性的考察和獨立的行動正越來越影響樓市的游戲規(guī)則，也讓開發(fā)商們不得不重視市場的變化。
余涵
