從春秋到戰(zhàn)國，既是諸侯王爭奪土地、人口、財富和權力的過程，也是大小諸侯互相吞噬兼并的淘汰過程。市場經濟沒有那么殘酷，但同樣是一個優(yōu)勝劣汰的選擇過程。在歷時三年的宏觀調控之后，青島房地產市場也在2006年末走到了一個歷史的分水嶺。
最近，我市公布了2006至20
10年“十一五”期間新的住房建設計劃。今明兩年市內四區(qū)的開工量就達600多萬平方米，五年內達到2200多萬平方米，開工建設大約27萬套以中小戶型為主，包括商品房、普通商品房、經濟適用房以及廉租房等多種形式的住房。隨著這些樓盤陸續(xù)入市，青島樓市從1998年至2006年這一周期也就宣告結束；從2007年開始，房地產市場將進入一個新的發(fā)展周期。
行業(yè)洗牌已經開始
近年來特別是“國六條”及其配套政策出臺以來，青島房地產市場的競爭日漸加劇，開發(fā)企業(yè)對土地、資金、客戶資源的爭奪開始升級，市場格局正在悄悄發(fā)生變化。
從“國六條”開始的宏觀調控所帶來的市場觀望氣氛，已經使很大一部分開發(fā)商的資金鏈處于極度緊張狀態(tài)；從現(xiàn)實的角度看，這種壓力在可以預見的一段時間內將繼續(xù)增加；同時，在“70·90”的細則之后，很多正在審批的項目因套型結構調整而延期開工，這在一定程度上影響了開發(fā)商的資金流動。另外，隨著物權法的制定和實施，今后征地拆遷的成本會更高，周期會更長，開發(fā)難度也將更大。
在新一輪的市場洗牌大戰(zhàn)中，能生存下來的都是強者，但前提是要通過資金和土地的雙重考驗。畢竟，在房地產市場上生存，雞蛋和糧票都不能缺少。行業(yè)洗牌就是土地、資金、客戶向實力雄厚、注重品牌發(fā)展的開發(fā)企業(yè)集中的過程，也是行業(yè)向著有序而成熟、健康而和諧的方向發(fā)展的過程。
市場開始向買方轉變
在1998年到2006年這個周期中，青島房地產市場尤其是市區(qū)供需關系失衡，致使房價持續(xù)上升。自宏觀調控以來，投機性需求退出市場，投資性需求被遏制，以自住性購房需求為主的新的房地產市場基本形成。經過2005、2006兩年的調控，青島房地產市場已經開始悄然轉型。
未來三五年內大規(guī)模的舊城改造、新一輪婚育高峰、家庭結構小型化等剛性因素的疊加需求逐漸減小，加上城市本身新陳代謝所產生的需求將非常有限，導致主要需求將轉向城市化進程中的城市移民和外來人口。隨著“十一五”新的住房建設計劃的逐步實施，樓盤供應量將大幅增長，青島樓市的供需關系將逐步從供需失衡過渡到供需平衡，局部區(qū)域甚至會出現(xiàn)供應過剩的現(xiàn)象。市場供求關系的變化必然引起行業(yè)內部對客戶資源的競爭，并促使開發(fā)企業(yè)注重于樓盤品質、客戶服務等細節(jié)，從而推動青島房地產市場向著品質地產時代邁進。
品質地產競爭時代來臨
隨著青島房地產市場供求結構的改變、市場機制的完善，以及未來幾年投放量不斷加大，市場競爭的激烈程度也將超過以往。面對變幻的市場和激烈的競爭，即使是實力雄厚的開發(fā)商也將力不從心，開發(fā)企業(yè)對研究、策劃、營銷等專業(yè)市場機構的依賴程度加大，市場分工更加專業(yè)和細化。
在這樣的背景下，越來越多的企業(yè)把產品定位和產品品質上升到相當?shù)母叨�，越來越多的企業(yè)意識到將來競爭的砝碼只能是品質，并且把更多的功夫放在了產品的定位和品質提升上。
在品質地產時代，市場競爭將由產品競爭轉向以產品為核心的服務競爭。產品營銷將向服務營銷轉變，消費者將由購買產品向購買服務的消費觀念轉變，購買同等產品將得到部分衍生服務，售前、售中、售后及延伸服務成為選擇產品的重要考慮，這將標志著買方市場的真正到來。
中小戶型將成樓市主角
“90平方米與70%”的調控措施給了中低收入消費者極大的期待，中小戶型也成為本年度樓市的關鍵詞，但中小套型住宅大批量上市卻在明年。從今年來看，市場上銷售的天泰·迦南美地、嘉煌·創(chuàng)異時代等以中小套型住宅為主的樓盤銷售情況一直不錯；而郊區(qū)樓市中，御墅臨楓5期、鑫匯·新都、達利廣場等推出的小戶型住宅更是受到本地客戶的喜愛，在近期平淡無奇的郊區(qū)樓市中引人注目。
小戶型有大市場，總價低的中小戶型在消費者中擁有很高的認可度。畢竟，宏觀調控讓消費者更加理性，買房子更注重“量力而行”，以往一味“求大求新”的攀比心理開始改變。在新的住房建設計劃中，90平方米中小戶型將占到開發(fā)總量的70%以上。樓市進入新的發(fā)展周期后，對于廣大要買房子的市民來說，不論是地段、房價、戶型大小以及樓盤的性價比，都有了更多的選擇。
本報記者
