在需求面前如何看房價？對于目前被各方熱議的房價，17日，中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌表示，宏觀調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)、打壓開發(fā)商、打壓房價，而是打壓房價漲幅過快。房價增長過快的根源是錢多地緊，明年是政府宏觀調(diào)控的政策落實年，將重點調(diào)整和合理引導房地產(chǎn)市場的供需
關系。
宏觀調(diào)控
重點在供求關系
顧云昌說，2006年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)進行的一年，房地產(chǎn)市場上政策出臺最多的一年，但更多是在紙上談兵，真正落到實處可能是2007年。2007年宏觀調(diào)控的效果會在遏制房價漲幅過快上有所體現(xiàn)，但降幅不會太大。房地產(chǎn)市場當前出現(xiàn)的問題，是供求關系。供求關系為什么不平衡？表面看起來是結(jié)構問題，價格問題，實際上只有找到其中深層次的原因才能更好的、合理引導，有效調(diào)控。
一方面控制供應，因為整個宏觀經(jīng)濟不需要投資規(guī)模加大，房地產(chǎn)保持一定的投資規(guī)模，控制需求。通過什么來控制需求？主要是控制房地產(chǎn)領域的三個需求，第一是炒樓的需求，稅收的政策核心是抑制炒樓，第二是過度的拆遷，大拆大建帶來的需求。第三個是90平方米的問題，中央引導大家不要過度的消費和超前的消費，要適度的消費。
錢多地緊
致使房價飆升
顧云昌表示，宏觀調(diào)控2007年要落實到每個城市，這表明了中央的決心。但是可以看到中國房地產(chǎn)市場的總體需求仍然旺盛，需求過旺背后總結(jié)就是四個字：錢多地緊。我國國家資金流動過程比較多。這個是由于大家收入的提高，利率比較低，再加上外匯儲備超過1萬億美元，人民幣匯率有升值的壓力等等原因?qū)е铝速Y金流的問題，簡單的說就是中國社會錢多了，大家有的是錢，但是找不到正常的投資渠道，更多的投資渠道�，F(xiàn)在只是好一點，但是遠遠不足，房地產(chǎn)面臨的壓力就是有錢人多，有錢買房的人太多了，這就是需求旺盛的主要原因。
顧云昌說，現(xiàn)在有錢人不少，這部分人沒有別的投資出路就買房了。因為房子的保值增值，大家看得很清楚，而且銀行的利率又很低，股票又有風險，這是必然導致旺盛的原因。相對這個旺盛原因，土地要控制，房地產(chǎn)業(yè)把它叫土地炎癥，對土地的監(jiān)管力度要加大，提高土地的使用率等，這樣的情況下，整個的市場供過于求的狀態(tài)會改變，這是客觀的事實。明年房價還保證穩(wěn)定正常，指望房價往下掉，部分城市可能，這是個人的觀點�？陀^擺在那里，土地開發(fā)量決定了地方上的一些事情。減少對樓市的壓力，減少對需求的壓力，對房價的壓力就小一點。金融系統(tǒng)開放以后，外資銀行進入會加大金融改革。如果這方面能夠加快速度，對房地產(chǎn)市場有很大的好處。
宏觀調(diào)控
要兩條腿走路
顧云昌說，現(xiàn)在市場出現(xiàn)的一些問題，有的不是市場問題，但是往往責怪市場，甚至對開發(fā)商都要劃分“好人”、“壞人”之說了。房地產(chǎn)市場的問題，就是要市場的歸市場管理，政府的歸政府管理。宏觀調(diào)控以后就要兩條腿走路。
比如社會保障缺失，許多人買不起房，現(xiàn)在更買不起，可能就責怪市場發(fā)展問題，中國的住宅市場化沒錯，這個道路堅決堅持，最主要的問題出在哪里？就是社會保障缺失，所以房地產(chǎn)上的創(chuàng)新點，就是社會保障創(chuàng)新，這方面是對房地產(chǎn)現(xiàn)狀至關重要的。如果把中低收入的住房保障問題改進了，規(guī)范了，這個問題能夠普及，對低收入家庭住房問題，有了解決方案，今年拿不到明年拿，明年拿不到后年拿。這個對整個行業(yè)發(fā)展非常重要，這方面恐怕明顯是要認真落實的一年。
房地產(chǎn)的制度，1998年出的房改政策就有一條，在具體經(jīng)營當中沒有不斷的完善，而是逐漸的擴大。經(jīng)濟型補貼，這種思路是很好的思路，其實經(jīng)濟型住房搞好了，政府加大管理力度，對整個房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展會有很大的幫助。
“五美”是房地產(chǎn)企業(yè)
創(chuàng)新的思路
“我們房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的問題是貪大求洋�！鳖櫾撇J為，開發(fā)企業(yè)的重點是產(chǎn)品創(chuàng)新，綠色發(fā)展是創(chuàng)新的重點，中央已提出推行符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費優(yōu)勢�，F(xiàn)在看來我國的人均國土資源是稀缺的，環(huán)境負擔很重，現(xiàn)在房地產(chǎn)增長方式和現(xiàn)有的資源環(huán)境的承受能力相脫節(jié)，一個表現(xiàn)在現(xiàn)在蓋的房子絕大部分不健全，第二點房子越蓋越大了，蓋的房子當中，土地能源耗費比較高，使用過程當中能源的耗費更多，水的問題、材料能源問題都很緊張，這幾年開發(fā)商在這方面動的腦筋不多，也很少討論。
他提出，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的思路也要講“五美”：第一美叫“緊湊美”，產(chǎn)品要緊湊美。中國的樓市房地產(chǎn)市場存在兩虛，第一是虛火，第二是虛胖，樓盤面積過大，現(xiàn)在90平方米住房成了開發(fā)商的邊角料，住房的面積是大躍進了，但是品質(zhì)沒有大躍進。現(xiàn)在又回歸緊湊型，這是國家提供的，建設部提出來緊湊型的城市，不要太大，顧云昌認為，在緊湊型這一條加上緊湊型房產(chǎn)，大小都要緊湊，浪費面積是可恥的，白白浪費能源是可恥的。
第二美叫做“內(nèi)在美”，我國的樓盤這幾年有很大的進步，但是開發(fā)商將營銷策劃的大量精力放在外部，內(nèi)在的品質(zhì)做得不夠，現(xiàn)在應該是蓋百年建筑的時候了。
第三美叫“成熟美”，現(xiàn)在的產(chǎn)品不成熟，開發(fā)商浮躁，開發(fā)商的規(guī)劃也浮躁，這是一個不成熟的表現(xiàn)，第二個不成熟是毛坯房，先天發(fā)育不全，開發(fā)商一定要朝著精品房，成品房方向發(fā)展。
第四美叫“人文美”，中國的房地產(chǎn)這幾年開始啟動，東南西北差不多千樓一面，應該搞有青島特色的建筑。另外小區(qū)應該營造一個和諧、親情的環(huán)境，這是人文的東西，是應該提倡的。
最后一個美叫“更新美”，老房子如何改造，如何充分利用，小區(qū)如何進一步完善，應該在這方面作工作。
