探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出

    2009年“地王”頻出的現(xiàn)象,引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議,在肯定其促進土地市場公平交易的同時,這種“價高者得”的方式也引起詬病。

    《通知》明確要求,各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標方法。

    對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

    廖英敏說:“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策,一方面是防止‘地王’現(xiàn)象,另一方面是提高土地供應和開發(fā)利用效率?！?/p>

    《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說:“穩(wěn)定土地供應是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提?！?/p>

    首次規(guī)范“央企”投資房地產(chǎn)

    “國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”,這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。

    整頓房地產(chǎn)市場秩序,歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容,值得注意的是,在這份通知中,除了對住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、價格等有關(guān)部門、稅務部門提出要求以外,還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門,這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

    廖英敏說:“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn),也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導作用?！?/p>

    防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市

    中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,當前在全球普遍低利率環(huán)境下,國際跨境資金短期流動加劇,在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時,新興市場這兩個領域價格不斷上漲,不斷吸引著“熱錢”的進入。

    《通知》明確提出,有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控,防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    尹中立說:“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域,帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔憂,明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控,防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策?！?/p>

    南京專家

    商品房領銷售許可證

    設最低規(guī)模是新提法

    《通知》中提出要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。

    “這應該是一個新的提法！”南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，目的就是為了打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為，充實市場上的房源，從而抑制上漲過快的房價。他認為，所謂“最低規(guī)?！笨梢杂袃煞N解釋，一是指某處小區(qū)的最小單位，可以是一幢，也可以是一個單元；另一種解釋則是指房源的面積，大的三五萬平方米，小的一兩萬平方米。

    “如果按照前一種解釋，那么可以肯定的是，這個最小規(guī)模比‘單元’要大，因為《通知》中后一句話就是‘不得分層、分單元辦理預售許可’，也就是說，最小規(guī)?？梢允且淮睒?，這與南京目前的操作規(guī)定是一致的?！痹撊耸空f，如果參照后一種解釋，按面積來劃分，那么操作的難度就很大了。

    他告訴記者，去年11月份南京曾經(jīng)出臺過一份《商品房銷售管理辦法（草案）》，廣泛征求社會各界人士的意見。當時有不少人提出，為了防止開發(fā)商捂盤惜售，應該對樓盤領預售許可的面積設“門檻”，比如說仿效上海的做法，最少一次3萬平方米。

    “其實，這些辦法我們也都想過，但是執(zhí)行起來很困難”。該人士說，南京房地產(chǎn)市場上的開發(fā)項目大小不一，如果設定的“開盤門檻”面積較大，比如3萬平方米，反而會給一些中小樓盤捂盤的理由；如果設定的“門檻”太小，比如1萬平方米，有的一幢房子的面積就不止這個數(shù)，根本起不了任何約束作用。不過，他也表示，既然國家已經(jīng)明確要設“門檻”，南京市肯定會繼續(xù)研究，至于何時“跟進”暫無說法。馬祚波

    新聞背景

    國家為何一再重申

    二套房貸首付問題

    這不是中央首次明確二套房貸首付問題。事實上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。

    2008年四季度以來,在應對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。

    新年伊始,有關(guān)二套房首付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會回應說,并未就二套房貸出臺新政策,對“首付比例調(diào)高”的說法亦“不要誤傳”。昨天,國務院又正式下發(fā)通知,再次明確二套房首付不低于40%。

    政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例,可見對其非常重視。二套房貸的嚴格主要體現(xiàn)在兩點:一是利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠,而且要上浮10%以上;二是對于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個規(guī)定,在樓市瘋狂的2008年以前,在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年樓市最低迷的時候,上自中央,下至地方,關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破,唯有二套房貸,至少在官方文件里,從來沒有放松過的跡象。

    可見,收緊二套房貸,讓狂熱的房地產(chǎn)降溫,自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù),這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風險,更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風險。 綜合新華社、廣州日報、京華時報等稿件