制圖/匡杰

????12月8日中國(guó)社科院發(fā)布住房綠皮書(shū)，青島泡沫達(dá)到了55.8%，列全國(guó)第四，此消息無(wú)疑重重地扇了青島開(kāi)發(fā)商一記耳光。一個(gè)事實(shí)是，青島的房?jī)r(jià)不到一年漲了三千四元。去年四方區(qū)房?jī)r(jià)還沒(méi)過(guò)萬(wàn)，雖經(jīng)兩次調(diào)控，今年仍全面過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。高價(jià)樓盤(pán)甚至把四方樓市價(jià)格推到了1.5萬(wàn)元。很多人到處找關(guān)系終于買(mǎi)上了房，他們?nèi)愿械胶苄疫\(yùn)。四方區(qū)從8000元到1萬(wàn)用了半年時(shí)間，接下來(lái)竟以每個(gè)月1000元的幅度開(kāi)始瘋狂，直到房?jī)r(jià)被抬高至超過(guò)1.5萬(wàn)元。很多購(gòu)房者當(dāng)時(shí)1萬(wàn)的房?jī)r(jià)嫌貴拒絕購(gòu)買(mǎi)，到如今1.5萬(wàn)卻不得不買(mǎi)。

????◎案例一

????等待中，房?jī)r(jià)漲得他心驚肉跳

????5個(gè)月，從八千漲到1萬(wàn)

????今年年初，市民顧偉就開(kāi)始考慮改善住房的問(wèn)題了。今年3月份，顧偉的妻子懷孕了，為了這個(gè)即將誕生的新生命，顧偉做了詳細(xì)的家庭計(jì)劃，“改善老婆和孩子的居住環(huán)境是整個(gè)計(jì)劃中最重要的一條，六十多平的小兩居室，連個(gè)起居室都沒(méi)有，孩子以后在哪兒活動(dòng)，一定要換個(gè)廳大的”。顧偉首先考慮的是四方區(qū)大山附近的某樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)價(jià)格是1萬(wàn)/平方米左右，還有一些優(yōu)惠，比方說(shuō)送車位。顧偉接受不了那個(gè)價(jià)格，因?yàn)槿ツ甑臅r(shí)候，四方區(qū)壓根就沒(méi)有單價(jià)過(guò)萬(wàn)的房子。

????離此樓盤(pán)遠(yuǎn)一些的地方，還有保利百合花園樓盤(pán)，價(jià)格要便宜一些，8000元/平方米，毛坯房。去了幾次售樓處，看了看戶型、規(guī)劃等，顧偉又猶豫了，價(jià)格可以，但是高層，公攤太大，妻子堅(jiān)決反對(duì)。

????4月份國(guó)家出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，顧偉很高興，準(zhǔn)備等房?jī)r(jià)下降后再出手。5月份到7月份，青島樓市一片沉寂，四方區(qū)房?jī)r(jià)也不漲了，但顧偉想看到的房?jī)r(jià)下跌沒(méi)有出現(xiàn)。

????時(shí)間來(lái)到了8月份。8月19日保利里院里正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)為8800元～11000元/平方米。而在4月時(shí)，離保利里院里不遠(yuǎn)的保利百合花園價(jià)格僅在7000元～8000元/平方米。即使價(jià)格高了，保利里院里銷售依然火爆，顧偉坐不住了。

????兩個(gè)月價(jià)格到了1.2萬(wàn)

????錯(cuò)過(guò)了保利百合花園，時(shí)間到了10月份。市北區(qū)新海園品閣的房子已經(jīng)突破一萬(wàn)四，雖然是多層，還是接受不了這個(gè)價(jià)格。李滄區(qū)九水路上的某樓盤(pán)雖然靠近李村河公園，有利于老婆孩子休閑散步，但位置實(shí)在偏遠(yuǎn)，最后顧偉還是把目標(biāo)定在了四方區(qū)。10月初國(guó)家出臺(tái)了二次調(diào)控政策，這次顧偉半信半疑了，房子還得買(mǎi)。

????10月初，雙山附近的一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)了，首推464套毛坯房源，面積81～100平方米。看到價(jià)格，顧偉傻眼了 。戶型單價(jià)區(qū)間如下：2A 戶型：11880～13280元/平米，2B戶型：11250～12690元/平米，2C戶型：10810～11760元/平米，2D戶型：11310～11900元/平米，3A戶型：11390～12440元/平方米。房?jī)r(jià)下跌？顧偉不相信了。當(dāng)他第二天再次咨詢這家樓盤(pán)的時(shí)候，房源已經(jīng)沒(méi)了，人家是日光盤(pán)！回頭再看市北的樓盤(pán)，單價(jià)都到了1.5萬(wàn)元了，顧偉開(kāi)始害怕了，只能在四方買(mǎi)了，沒(méi)選擇了。顧偉決定買(mǎi)這家樓盤(pán)的二期房源。

????1.3萬(wàn)到1.4萬(wàn)，不到一個(gè)月

????在眾多房源中，顧偉標(biāo)出了幾個(gè)意向房源，其中也包括了“四號(hào)樓”。幾天后，11月份了，顧偉咨詢?cè)摌潜P(pán)售樓處。

????“四號(hào)樓五號(hào)樓已經(jīng)認(rèn)籌完畢，是內(nèi)部購(gòu)房。其他房子已經(jīng)賣光了，你不看新聞嗎？我們這樓盤(pán)可是日光盤(pán)，熱得很?！变N售處工作人員介紹，把顧偉說(shuō)得心怦怦直跳?！爱?dāng)時(shí)我也有些不相信，一邊看新聞，一邊找人打聽(tīng)房子是不錯(cuò)。一期幾座樓的幾百戶開(kāi)盤(pán)一天就全賣了?！?/p>

????“四號(hào)樓”的分量在顧偉心中突然躍居首位，雖然已經(jīng)晚了，但他仍是不甘心，動(dòng)用了自己的關(guān)系人情，多花了近兩萬(wàn)，終于訂下了“四號(hào)樓”的一套100平米的三居室。11月初，四方區(qū)又一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，中海清江華府。均價(jià)12000～14000元/平方米，最高價(jià)14700元/平方米，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米，戶型面積50～127平方米。顧偉心里幾乎涼了，他感覺(jué)自己看中的那家樓盤(pán)也要效仿這個(gè)價(jià)格了。從10月份的單價(jià) 1.2萬(wàn)～1.3萬(wàn)漲到11月初的1.4萬(wàn)，用了不到一個(gè)月的時(shí)間。

????1.4萬(wàn)到1.5萬(wàn)，20天！

????半個(gè)月過(guò)去了，時(shí)間到了11月下旬，顧偉選中的樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間到了，他的心情卻好不起來(lái)，他擔(dān)心開(kāi)盤(pán)價(jià)高于1.4萬(wàn)元。果然，他的擔(dān)心還是成了現(xiàn)實(shí)。11月25日上午，四方區(qū)新都心某房產(chǎn)大鱷推出了二期房源，386套。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，并不是所有購(gòu)房者都有選房資格。由于購(gòu)買(mǎi)者人數(shù)太多，開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)搖號(hào)確定選房順序。

????相對(duì)選不上房源的購(gòu)房者，顧偉很幸運(yùn)，他提前就訂下了房子。但開(kāi)盤(pán)價(jià)把他嚇倒了。樓盤(pán)二期住宅數(shù)為356套，價(jià)格大約為12700元/平米～15000多元/平米。顧偉所選的房源，價(jià)格超過(guò)了1.5萬(wàn)/平方米。四方區(qū)最高價(jià)樓盤(pán)誕生了！不久前開(kāi)盤(pán)的中海清江華府的價(jià)格為1.3萬(wàn)/平方米，僅僅20天的時(shí)間價(jià)格就漲了1000元/平方米。

????這么高的價(jià)格，買(mǎi)還是不買(mǎi)？還沒(méi)來(lái)得及仔細(xì)考慮，售樓處就通知了，趕緊辦，很多人都沒(méi)選到好房源。首付約50萬(wàn)元，貸款約90萬(wàn)元，顧偉買(mǎi)下了四方區(qū)最高價(jià)樓盤(pán)的房子。

????明明知道所買(mǎi)樓盤(pán)房?jī)r(jià)高，比周邊的小區(qū)每平米均價(jià)高出幾千多，顧偉在原價(jià)基礎(chǔ)上比別人再多交兩萬(wàn)，也要買(mǎi)那座四號(hào)樓的房子；明明知道這個(gè)小區(qū)的位置不是什么黃金地段，目前周邊配套設(shè)施都不完善，顧偉欠了好幾個(gè)人情擠破頭，也要買(mǎi)那座四號(hào)樓的房子……原因不必再說(shuō)，顧偉親歷了四方區(qū)樓市這幾個(gè)月的瘋狂。

????◎案例二

????預(yù)算多出二三十萬(wàn)，他也認(rèn)了

????齊飛，作為一個(gè)干了三四年國(guó)企中層的年輕主管，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是制約齊飛買(mǎi)房能力的首要因素。“當(dāng)時(shí)看雙山某樓盤(pán)的時(shí)候，預(yù)計(jì)售價(jià)是1.1萬(wàn)元，我覺(jué)得這個(gè)地角來(lái)說(shuō)還不錯(cuò)，就一直關(guān)注這個(gè)樓盤(pán)，決定到時(shí)候直接早認(rèn)籌早選房，選個(gè)喜歡的樓層和戶型。”齊飛在市北區(qū)洪山坡有一套上世紀(jì)八十年代的兩居室房，是父母給他的。他和妻子在這座墻皮已經(jīng)看不出顏色的老樓里結(jié)婚，住到現(xiàn)在六年了。

????“老婆孩子一直想住大房子，換一次就換個(gè)徹底的，我把房型選在140平方米左右?！彪m然大小、價(jià)格和地理位置都取得了齊飛的認(rèn)同，當(dāng)11月20日認(rèn)籌日到來(lái)的時(shí)候，公布的起價(jià)是12200元/平方米，參加認(rèn)籌客戶需交10萬(wàn)元認(rèn)籌金。“我有點(diǎn)猶豫了 ，一下超出預(yù)算二三十萬(wàn)，就想著這房要不要買(mǎi)。”猶豫中，認(rèn)籌日到了，齊飛雖然沒(méi)有想好，但他還是早早來(lái)到了銷售中心，看到一片人潮。

????“那么多人都在排隊(duì)搶房子，我似乎心里有底了一樣，拿著號(hào)排著排著，排到自己了，就交錢(qián)了。然后就東借西湊地籌備首付，雖然現(xiàn)在也還覺(jué)得房子不便宜，但買(mǎi)也買(mǎi)了，何況買(mǎi)的不是我一個(gè)人?！?/p>

????◎案例三

????到處是日光盤(pán)，實(shí)在不敢等了

????“都說(shuō)現(xiàn)在房產(chǎn)畸形、房產(chǎn)泡沫、房?jī)r(jià)太高，怎么大家還瘋狂去買(mǎi)呢？”小林說(shuō)。那是2010年8月，正值青島一年當(dāng)中最熱的時(shí)節(jié)，而樓市似乎因?yàn)樾鲁雠_(tái)的一系列政策出現(xiàn)一些走冷的趨勢(shì)。

????小林說(shuō)，他是2009年年底就想買(mǎi)房子了，利用業(yè)余時(shí)間，走訪了各家中介和售樓處后，終于在市北區(qū)夾嶺溝附近某小區(qū)看好一個(gè)多層房子，時(shí)間已經(jīng)到了2010年2月份，一個(gè)月前還沒(méi)過(guò)萬(wàn)的房子已經(jīng)到了一萬(wàn)一，新樓盤(pán)的售樓處再也問(wèn)不出價(jià)格，清一色的“價(jià)格待定”。此時(shí)的小林進(jìn)退維谷，只好加入“政策性觀望”的隊(duì)伍中。

????在觀望的幾個(gè)月中，小林眼看著自己相中的一套位于四方區(qū)的二手房從80萬(wàn)元漲到90萬(wàn)元，另一套李滄區(qū)的二手房房主，更是在小林打電話詢問(wèn)時(shí)告知他房子不賣了。他看好的那個(gè)新樓盤(pán)，又遲遲不公布價(jià)格，但也從年初傳言的每平米10000元變成了每平米12000元，“都說(shuō)在打擊房?jī)r(jià)，都等著房?jī)r(jià)降下來(lái)，可也沒(méi)見(jiàn)它降過(guò)。越等越急?！毙×珠_(kāi)始恐慌起來(lái)，把自己搜房子的圈又向北延伸了幾公里，目光盯在了李滄區(qū)。

????小林看上了李滄區(qū)一家樓盤(pán)?！罢J(rèn)籌那天我8點(diǎn)就去了，場(chǎng)面那叫一個(gè)火，號(hào)都發(fā)到兩百多號(hào)了，要是去晚了，連號(hào)都沒(méi)了。聽(tīng)說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)還不錯(cuò)，我當(dāng)時(shí)就心一橫，不等了，買(mǎi)房！”選好房子，交了定金，小林從人群中擠出來(lái)，突然冷靜下來(lái)，和來(lái)送錢(qián)的表弟開(kāi)玩笑：“買(mǎi)房就是個(gè)沖動(dòng)的事情，晚沖動(dòng)不如早沖動(dòng)，我要是早沖動(dòng)半年，還能把房子向南推進(jìn)幾公里?！?/p>

????◎記者調(diào)查

????房?jī)r(jià)一年漲了三四千，誰(shuí)是推手

????從2009年年底到現(xiàn)在，如果說(shuō)一套房子每平米單價(jià)漲了三千，對(duì)于青島市區(qū)的房子來(lái)說(shuō)，并不是什么值得大驚小怪的事情。

????銷售比嚴(yán)重失調(diào)

????以四方區(qū)興隆路附近某小區(qū)為例，去年年底此小區(qū)新房售價(jià)為7000元每平方米，而現(xiàn)在一套97平方米的小高層住宅售價(jià)為99萬(wàn)元，單價(jià)突破1萬(wàn)元，漲幅達(dá)45.8%。與此形成鮮明對(duì)比的是，此小區(qū)的租金水平只有每平米17～19元，并且這種價(jià)格已經(jīng)持續(xù)了近兩年，漲幅幾乎為零。

????“售價(jià)和租金能夠很明顯地反映出一個(gè)城市樓市的很多問(wèn)題。因?yàn)闆](méi)有人會(huì)去炒房租，能炒的是售價(jià)，如果房租沒(méi)漲，而房?jī)r(jià)一直在漲，那漲上去的部分就是炒出來(lái)的，是典型的泡沫?！崩顪鎱^(qū)美南不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人趙經(jīng)理告訴記者，國(guó)際上通常用租售比來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況，在記者的調(diào)查中，青島四個(gè)市區(qū)的租售比已經(jīng)普遍低于1：500?！白馐郾仍?：200～1：300的，屬于健康的房市，青島的租售比數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明，青島房市的泡沫現(xiàn)象很嚴(yán)重了。”趙經(jīng)理說(shuō)。

????在中心市區(qū)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭更猛。在市北區(qū)CBD地段，一家樓盤(pán)的房?jī)r(jià)從去年年底的每平米約12000元漲到了現(xiàn)在16000元以上，一平米就漲了四千多元。但房租只漲了約5元錢(qián)，從每平方米23元漲到了28元，以前一套80平米的兩居室租金每月1800元，現(xiàn)在大概為每月2300元，漲了500元錢(qián)。

????抱怨房?jī)r(jià)高房?jī)r(jià)漲，已經(jīng)成為了青島人見(jiàn)面時(shí)，和吃飯堵車并列的三大話題，但理智的抱怨并沒(méi)有熄滅樓市不理智的熱火。青島樓市頻頻出現(xiàn)“日光盤(pán)”，開(kāi)盤(pán)不久就被告知已經(jīng)“售罄”，讓眾多準(zhǔn)備購(gòu)房或者還只是看客的人們也坐不住了。

????2010年6月份，李滄區(qū)一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，引來(lái)了眾多購(gòu)房者。1號(hào)購(gòu)房者甚至前一天晚上11點(diǎn)就開(kāi)始排隊(duì) ，當(dāng)天夜里陸續(xù)有人前來(lái)排隊(duì) ，到第二天凌晨6點(diǎn)的時(shí)候，休息區(qū)已經(jīng)坐了數(shù)十位選房者。還沒(méi)到9點(diǎn)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間，認(rèn)籌號(hào)已經(jīng)發(fā)到了350多號(hào)，而當(dāng)天一共放出的房源只有300套。在一陣哄搶中，該樓盤(pán)成為青島“日光盤(pán)”的又一典范。

????“日光盤(pán)”都是炒出來(lái)的

????“說(shuō)是日光盤(pán)，說(shuō)不定這里面炒作的成分占了大部分，所謂日光、新中心這些提法，都是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略。市民對(duì)價(jià)格最敏感 ，降價(jià)也是最常用的策略之一?！币晃环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，并且以某樓盤(pán)“降價(jià)”為例，向記者作了說(shuō)明。

????第一步，想受到關(guān)注，降價(jià)是最好的噱頭，因?yàn)閷?duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最有吸引力的話題是什么？降價(jià)，永遠(yuǎn)都是降價(jià)。

????第二步，混淆概念。用成交均價(jià)迷惑購(gòu)房者，售樓處對(duì)于價(jià)格數(shù)據(jù)的對(duì)外口徑就統(tǒng)一變成了“成交均價(jià)”，可是很少有人注意到，成交均價(jià)并不代表實(shí)際均價(jià)，如果正巧出售的房源都是樓層較低位置較差的房源，價(jià)格相差幾千元實(shí)在是不稀奇。

????第三步，“還利于民”。擴(kuò)大輿論影響提高項(xiàng)目形象，成交均價(jià)跌了，也博得一個(gè)“還利于民”的美名，項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫的情況下也能熱銷。

????第四步，低開(kāi)高走，借助人氣乘勝追擊。趁著人氣大旺，加推二期等后續(xù)房源 ，這樣，借著房源位置比較好，以及之前沒(méi)有買(mǎi)到“便宜”房子而急著出手的客戶們，開(kāi)發(fā)商就算抬高些價(jià)格，也能大獲全勝。記者 李晨 許瑤